Как правильно купить квартиру

Как правильно купить квартиру

Прежде чем купить недвижимость на рынке вторичного жилья, убедитесь в том, что на нее не наложен арест или она не заложена. Вы можете получить о ней достоверную информацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Необходимо учитывать, что шансов обмануть больше у продавца квартиры, нежели у покупателя, желающего приобрести понравившееся ему жилье. Рассмотрим самые распространенные схемы обмана.

Самый простой способ обмана. Один гражданин продает другому свое жилье, получает все деньги, а потом подает в суд заявление с просьбой признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — уплаченные ранее деньги. Но часто, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

Второй способ обмана. После продажи квартиры бывший собственник не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Очень часто суд встает на сторону первого владельца и выносит постановление о возврате денег покупателю или в постановлении указывает обременение в отношении пользования проданным жилым помещением продавцом. Указанное постановление может обеспечить право пользования жилым помещением продавцу на долгие, неопределенные сроки. Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что полученные за недвижимость деньги уже потрачены или украдены, поэтому возвращать сумму он будет частями из своей заработной платы (которую, конечно, получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно).

Особенность состоит в том, что юридически к продавцу придраться сложно, он не отказывается платить. По законам даже при максимальном вычете из зарплаты это может занять несколько десятков лет!

Третий способ обмана заключается в продаже квартиры одновременно нескольким покупателям. В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договоры купли-продажи, получает деньги и уезжает. Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в Управлении Росреестра.

Четвертый способ обмана заключается в использовании фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и продают ее, пока хозяин отсутствует. Покупатель и продавец обычно изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, нередко есть основания. Если деньги передаются в момент нотариального оформления, рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, поскольку на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать сделку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги на какое-то время остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидное агентство недвижимости, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.

Что юрист должен проверить при покупке квартиры
Покупка квартиры может осуществляться на первичном и вторичном рынках недвижимости. В зависимости от того, как и у кого вы приобретаете квартиру, список документов, подлежащих проверки, значительно отличается. Например, при приобретении квартиры в новостройке, необходимо особое внимание уделить правоустанавливающим документам и истории Застройщика. При покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости, требуется проверка юристом истории самой квартиры.

При оформлении покупки квартиры важно учитывать все стороны покупки квартиры, все стадии процедуры.В настоящее время покупка квартиры в новостройке по договору купли-продажи является скорее экзотикой, чем обычной практикой на рынке новостроек. Тем не менее строительные и инвестиционные компании предлагают приобрести квартиры в новых домах именно по договору купли-продажи, в большей степени Предварительному договору. Чаще всего это относится к жилью бизнес-класса и элитному жилью, поскольку более дешевые квартиры зачастую скупаются еще на стадии строительства. Однако, в настоящее время все менее и менее инвесторов с целью обогащения скупают недвижимость на начальных этапах строительства, что позволяет приобрести жилье для личных нужд лицам, что не являются предпринимателями.

Итак, прежде всего необходимо убедиться в том, что продаваемый объект недвижимости существует физически и оформлен документально. Первое проверить просто — достаточно осмотреть объект и увидеть, что он собой представляет и каково его реальное состояние.

Далее следует сопоставить увиденный вами объект недвижимости с его характеристикой в документах, ознакомиться с поэтажным планом и экспликацией. В этом документе обозначено все, что имеется в квартире. Планировка квартиры должна соответствовать документам. Встречаются случаи, когда в плане БТИ указана стена, а на самом деле ее нет. Подобные нарушения могут привести к нежелательным последствиям. Необходимо убедиться в том, что продавец (чаще всего в этой роли выступает строительная или инвестиционная компания) является собственником продаваемого объекта недвижимости. Право собственности на объект недвижимости должно быть зарегистрировано надлежащим образом. Попросите представить подлинники правоустанавливающих документов на жилое помещение: свидетельство о праве собственности, а также документ, на основании которого это право было приобретено.

В договоре купли-продажи должны быть четко указаны данные, позволяющие определить недвижимое имущество по договору, т.е. конкретный адрес объекта недвижимости. При отсутствии таких данных договор будет считаться незаключенным.

Цена в договоре должна быть четко указана либо за весь объект недвижимого имущества, либо за квадратный метр. В договоре должно быть четко определено количество квадратных метров. В том случае, если цену в договоре определяют исходя из количества квадратных метров, должна быть указана цена одного квадратного метра. Обязательно включите в договор условие о том, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимого имущества, т.е. эта квартира не должна быть заложена, не находится под арестом и т.п. В любом случае заключенный договор должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке, т.е. в регистрационной службе.

Если квартира приобретается в новостройке не на этапе завершения строительства, то юристу надлежит тщательно проверить Инвестиционный контракт на строительство дома, сроки его завершения, участников данного Инвестиционного контракта, а так же Предварительные протоколы между ними, в соответствии с которыми осуществляется раздел конкретных квартир каждому участнику строительства по его завершению. Обязательной проверки юристом должна подвергаться финансовая часть взаиморасчетов между сторонами. Кроме того, юрист обязан проверить наличие разрешения на строительство объекта на основные его работы, а так же историю компании Застройщика. При проверке документов на вторичном рынке недвижимости особое внимание стоит обратить, как уже было сказано ранее, на историю квартиры, а так же подлинность предоставляемых документов и наличие прав продавцов при предыдущих сделках. Данная информация может быть проверена юристом при обращении в регистрационную службу, паспортный стол и местных органах власти, что до 1998 года осуществляли регистрационные действия вместо регистрационных служб.

Важна каждая деталь процесса покупки квартиры: любая невнимательность или халатность может привести к судебным разбирательствам, затянувшимся на многие годы. Многие покупатели обращаются к юристам, специалистам по недвижимости. Договор оказания юридических возмездных услуг включает в себя посреднические действия: оказание помощи в оформление документов, сопровождение сделки и других услуг, приводящих к желаемому для клиентов результату.

Сегодня значительная часть сделок с объектами недвижимости проходит при участии профессиональных посредников — юридических компаний.

Масса нормативных актов, солидный список государственных и муниципальных органов и учреждений, да еще и сумма сделки довольно велика, чтобы, махнув на юридические тонкости рукой, подписать неизвестно как составленное соглашение. Стоит обратить особое внимание, что нельзя доверять проверку юридической чистоты приобретаемой квартиры только риэлторам. Они не являются юристами, в их задачу входит именно продажа объекта недвижимости.

Подписаться на объявления:

Агентство недвижимости в Сосновоборске Своя квартира © 2011 - 2017
Заказать обратный звонок
Закажите обратный звонок и мы перезвоним вам в ближайшее время
Помощь в оформлении ипотеки
Заполните форму и наши сотрудники свяжутся с вами в ближайшее время
Вопрос по объекту
Задайте вопрос по данному объекту и мы ответим вам в ближайшее время
Бесплатный показ
Закажите бесплатный показ данного объекта в любое удобное для вас время
Загрузка...